20世紀90年代以來，中國休閑農業(yè)迅速發(fā)展。2010年7月，北京市正式發(fā)布實施《鄉(xiāng)村旅游特色業(yè)態(tài)標準及評定》，提出“全力塑造北京標準的良好品牌，不斷提升首都的科學發(fā)展水平”的要求。各界對休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的關注度不斷提高，中國新農村建設及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌成為時下國家發(fā)展的重要議程，國家出臺土地扭轉等相關政策，農業(yè)、農村和農民將獲得新的發(fā)展空間。同時，伴隨著旅游和地產這兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，在旅游市場需求和房地產企業(yè)逐利行為的共同驅動下，以旅游吸引物及其配套服務設施為導向的，結合戶外運動、會展購物中心、休閑度假地產等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農業(yè)與地產業(yè)相結合形成休閑農業(yè)地產的趨勢愈加明顯。如何使旅游經濟和地產經濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值成為一個新的亮點。休閑農業(yè)地產必然會成為未來建設、投資的一個熱點。

一、休閑農業(yè)地產概念

      1989年，臺灣大學通過系統(tǒng)研究，正式提出“休閑農業(yè)”的概念，并將其內涵概括為：農業(yè)與旅游結合在一起，利用農業(yè)景觀和農村空間，吸引游客前來觀賞、游覽、品嘗、休閑、勞作、體驗、參與、購物的一種新型農業(yè)生產形態(tài)。而休閑農業(yè)地產則是以休閑農業(yè)為依托，在經營休閑農業(yè)項目時，引入房地產的經營思維，從產品規(guī)劃、景區(qū)服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入的挖掘產品的市場潛力。

二、休閑農業(yè)地產類型

      休閑農業(yè)地產是休閑農業(yè)同地產業(yè)的一個嫁接，涉及到農業(yè)、旅游業(yè)和地產業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業(yè)的分類為理論基礎，與房地產業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農業(yè)地產分類，主要包括以下5種：

（1）以農家樂為基礎的地產開發(fā)

      農家樂是休閑農業(yè)中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區(qū)農民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。以農家樂為基礎的旅游地產開發(fā)可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產，使旅游經濟和地產經濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養(yǎng)生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉(xiāng)村酒店、采摘籬園、生態(tài)漁村、山水人家”等8個鄉(xiāng)村旅游新型業(yè)態(tài)的標準，將成為農家樂開發(fā)的新潮流。

（2）以農業(yè)觀光園為依托的地產開發(fā)

      農業(yè)觀光園是以高科技農業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。因為農業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內容，采用“莊園式”地產開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農莊、酒莊、水莊、山莊。

（3）以古村落為依托的地產開發(fā)

      古村落是經過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。已有很多地產商開始在這上面做文章[FS:PAGE]，如以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內租售給外來游客居住度假、休閑體驗的古民居和江南水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)很受歡迎。

（4）以景區(qū)為依托的地產開發(fā)

      景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，如環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、清涼峰度假區(qū)內的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等；另一種是與景區(qū)融合進行地產開發(fā)的項目，如麗江古城，酒吧、悅榕村等休閑度假地產都在景區(qū)里。

（5）以新農村建設為基礎的農業(yè)新村及農村房地產開發(fā)

三、休閑農業(yè)地產產品及開發(fā)模式

1、民宿型

      民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業(yè)方式經營，提供旅客鄉(xiāng)野生活的住所。民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當?shù)仫L情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。民宿可以說是農家樂的精致版，通過地方政府統(tǒng)一管理，由民宿主人個體經營的一種模式，這種經營模式可以發(fā)動社區(qū)全民參與，其盈利效益非?？捎^。同時，民宿的特色可以根據民宿主人品味的不同而各不相同。

      民宿這種形式在中國大陸還并不流行，但在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發(fā)模式。舉例來說，臺灣逢春園，它原本是一座私人別墅，經過其主人的經營變成了一個大眾休閑的民宿。其特色在于兩點：一是利用已有的空間進行休閑設施補全。該民宿特別為客人安排了雨霧迎賓道，穿過迎賓道就是一片近兩千坪的綠地，洋房、寬廣的庭院、小橋流水、吊床等休閑設施一應俱全。二是在設計上大量融合了民宿主人的個人喜好和藝術價值取向。該民宿正屋的餐廳的吧臺前擺放著一架大型三角鋼琴，墻壁上掛滿主人自己的油畫，屋內擺滿了主人游玩世界各地收集到的各種精品擺設。這里白天是寧靜舒適的咖啡店，晚間就成了熱鬧好玩的酒吧。

2、農家型

      農家是以農民的生活生產資料為基礎，具備接待功能力即為通常所說的農家樂。這種產品不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各農業(yè)觀光園、景區(qū)景點周圍的農家，進行統(tǒng)一的接待、管理，其盈利效益非常可觀。在休閑農業(yè)項目中，對其提供的產品服務規(guī)劃引入地產開發(fā)的思路，除了常規(guī)的農產品采摘、民間民俗、農業(yè)展覽、現(xiàn)代農業(yè)科技等，主要是要強力導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來提升項目的人氣，利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。

      農家型在中國算是具有一定淵源和歷史的開發(fā)模式，但都是小打小鬧的樣子，沒有形成統(tǒng)一的大規(guī)模開發(fā)。成都“五朵金花”的成功，是一種全新的嘗試，筆者將其稱為“五朵金花”模式：鄉(xiāng)村旅游+休閑地產?！拔宥浣鸹ā痹浅啥际绣\江區(qū)三圣鄉(xiāng)東郊的6個行政村，隨著國家新農村建設政策的出臺，錦江區(qū)用城市管理理念建設農[FS:PAGE]村，以工業(yè)理念經營農村，將該鄉(xiāng)打造成為各具特色的“五朵金花”。其開發(fā)不同于普通農家型綜合開發(fā)的亮點主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優(yōu)勢，進行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)經營，形成規(guī)?；洜I，提升農家樂的內涵、品質及品牌。成都市錦江區(qū)兩級政府提出了“開發(fā)、保護并舉，利用、發(fā)展并重，建設國際化大都市周邊環(huán)境”的思路，用連片聯(lián)戶開發(fā)，共同擴大發(fā)展的市場空間，破解農民單家獨闖市場的風險，走出一條專業(yè)化、產業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展之路。二是將鄉(xiāng)村旅游與農業(yè)觀光休閑、古鎮(zhèn)旅游、節(jié)慶活動有機的結合起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)。“五朵金花”從舊村改造上對鄉(xiāng)村農家地產進行大換血，按照“宜拆即拆、宜建則建、宜改則改”的原則，改造了3000多戶舊農居，把原來的6個行政村并成5個景區(qū)，建起眾多具有風味特色的農家餐館、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村藝術館，以及開發(fā)新區(qū)住宅等。同時，政府和街道辦先后投資9745萬元用于水、電、路、氣和污水排放等公共設施建設，在政府的推動引導下，企業(yè)和農戶投資8000多萬元用于整修農居、新建花卉市場和游泳館等經營性項目，給企業(yè)和農戶創(chuàng)造出了投資搞農村休閑娛樂場所有利可圖的空間。

3、莊園型

      莊園一般為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產品檔次極高，一般區(qū)位靠近休閑消費市場，有點采用異國田園風格，能滿足高端市場的消費需求。但大多數(shù)服務素質都不是很高，更多的停留在簡單的問詢和跟進，缺少主動式的服務理念，因此，休閑農業(yè)項目可以在這方面進行更深入的改進，引進房地產項目服務的理念，改變目前此類休閑農業(yè)旅游服務的被動模式。

4、鄉(xiāng)村別墅型

      鄉(xiāng)村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。鄉(xiāng)村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式，沒有創(chuàng)新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場[FS:PAGE]需求，整個行業(yè)做得卻并不是很成功。房地產行業(yè)經過這么多年的發(fā)展，積累了很多項目推廣的經驗，將休閑農業(yè)地產化的目的就是要引入這種地產的營銷模式，深挖市場潛力，擴大項目影響面。

      地產行業(yè)現(xiàn)在在鄉(xiāng)村別墅方面主要著重于開發(fā)養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生別墅。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養(yǎng)老養(yǎng)生問題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生別墅的市場將越來越大。目前這種市場的特點主要有幾點：一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農業(yè)結合進行地產開發(fā)。這種社區(qū)的開發(fā)多為低密度住宅，沒有城區(qū)擁擠壓抑的感覺，對于老人來說會住得更舒適。而且，這種別墅考慮到老年人因為年紀的增長上下樓梯會越來越困難，別墅在設計上一般樓層較低，方便老人進出，比較適合老年人的人群特征。二是社區(qū)不在城區(qū)，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。社區(qū)配套包括社區(qū)內或項目周邊的醫(yī)療、餐飲、購物、設施，這些都關系到老年人每天的生活便捷程度，對于他們至關重要。

      除了迎合養(yǎng)老、養(yǎng)生市場的別墅建造以外，一些迎合大眾市場的地產在建設鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)的同時得以體現(xiàn)。北京市發(fā)布了《鄉(xiāng)村旅游特色業(yè)態(tài)標準及評定》，全力打造和提升北京的鄉(xiāng)村旅游，而這一政策的出臺及實施將會成為未來中國鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的一個風向標，將對全國的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展起到一個帶動作用。北京鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)的開發(fā)思路主要有兩點：一是充分挖掘各區(qū)縣鄉(xiāng)村旅游的特色，形成各自鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的風格。各區(qū)縣立足于本市鄉(xiāng)村旅游的實際管理和服務水平，設置科學、合理的管理和技術，建立起“一區(qū)一色、一溝一品“鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的特色。二是依托各區(qū)縣本有的特色，構建符合各自特點的新業(yè)態(tài)模式。為了發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，北京市旅游局建立了八種新業(yè)態(tài)模式，即“國際驛站”、“采摘籬園”、“鄉(xiāng)村酒店”、“養(yǎng)生山吧”、“休閑農莊”、“生態(tài)漁家”、“山水人家”、“民族風苑”。這些新業(yè)態(tài)模式的出現(xiàn)為鄉(xiāng)村地產的開發(fā)也提供了平臺和機會。

5、古村古鎮(zhèn)古城型

      此類產品是休閑農業(yè)地產中資源條件最好的產品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。但是此類產品的旅游房地產開發(fā)須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協(xié)調問題。